Cronología de los cambios normativos relativos a la renta, su actualización, gastos y prórrogas extraordinarias
Al contrato de alquiler de vivienda habitual se le aplica el texto de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que estuviera vigente en el momento de la firma.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LDV) modificó una serie de artículos de la LAU i aprobó algunas disposiciones legales que han tenido efectos en los contratos de arrendamiento de contratos de vivienda habitual y permanente firmados a partir del 26 de mayo de 2023, fecha en que entró en vigor la citada Ley.
A continuación planteamos la cronología en las tres principales fases siguientes:
26/05/2023: Entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda
📆 En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
🏢 Se define el concepto de gran tenedor a los efectos de la LDV la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
📈Los contratos de alquiler firmados con posterioridad al 26/05/2023 se actualizarán en base al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) de acuerdo con la LDV. El IRAV se define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y las tasas de variación anual media ajustada del IPC y del IPC subyacente, medidas como la diferencia entre las tasas de crecimiento anual tanto del Índice de Precios de Consumo como del Índice de Precios de Consumo subyacente de cada mes y un parámetro de referencia que representa la inflación esperada a medio plazo, ajustadas con un coeficiente moderador.
🔑Se puede pactar que el inquilino pague los gastos comunes ordinarios de la comunidad de propietarios e IBI, siempre que el importe anual conste en el contrato.
👩🏼💼Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
Primeras declaraciones de Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) durante 2024 en Cataluña
A partir del 16/03/2024 de declaran 140 municipios de Cataluña como zona de mercado residencial tensionado y a partir del 10/10/2024 se añaden 131 municipio más a la declaración.
A continuación te explicamos qué efectos ha tenido la declaración de ZMRT en los nuevos contratos nuevos y vigentes de alquiler en estos municipios.
📆El inquilino puede solicitar previamente la prórroga extraordinaria del contrato de máximo 3 años que será obligatoria para los arrendadores con independencia de si son grandes tenedores o no. Asimismo, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial puede exceptuar la solicitud.
🏢Nueva definición de gran tenedor para las ZMRT: persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado.
💰Limitación de las rentas de alquiler: el precio del arrendamiento de la vivienda no puede exceder la última renta del contrato vigente una vez aplicada la cláusula de actualización de la renta del contrato anterior, aunque puede aumentarse un máximo de un 10% en determinados casos. En caso de ser el arrendador un gran tenedor, la renta inicial del contrato no puede ser superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índice de precios de referencia.
Nuevo régimen sancionador en Cataluña para garantizar el cumplimiento de la limitación de las rentas de alquiler a partir del 30/01/2025
📑Contenido obligatorio en ofertas y contratos con la obligación de adaptarse en el plazo de cinco días de la entrada en vigor. El contenido que debe constara es el resultado del sistema de índice de precios de referencia, la condición de gran tenedor y la renta del anterior contrato de alquiler.
❌Nuevas infracciones graves y muy graves con multas de 9.001 hasta 900.000 euros. La Generalitat de Catalunya podrá sancionar:
- El alquiler de viviendas por encima de la renta máxima definida por el sistema de referencia de los precios de arrendamiento.
- Se considera una infracción grave si la renta sobrepasa el importe máximo permitido en una cantidad igual o inferior al 30%.
- Se considera muy grave en caso de que sea superior al 30%.
- Se consideran infracciones muy graves:
- Los alquileres temporales que en realidad tienen la finalidad de carácter permanente o habitual.
- Repercutir en el arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria o de formalización.
- Se considera una infracción grave no hacer constar en la publicidad o en las ofertas de vivienda para alquilar:
- La renta que resulta de la aplicación del sistema de referencia de los precios de arrendamiento o el importe del contrato de arrendamiento anterior.
- La condición de gran tenedor de la propiedad de la vivienda.
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